1、找魂——充分立足本地的文化資源稟賦，尋找小鎮的文化制高點(diǎn)尋找旅游小鎮的文化之魂要“站得高、能落地”。深入分析小鎮的自然、生態(tài)、文化、景觀(guān)、民俗等資源，尤其是文化和民俗方面需深入挖掘，找到旅游小鎮不同于其他項目的特質(zhì)，以此為切入點(diǎn)，盡量避免與周邊旅游項目開(kāi)發(fā)的同質(zhì)化競爭。這是最難的工作，需要全面剖析項目所在地域的文化DNA，進(jìn)行歸納，去粗取精，去偽存真，從而找到項目獨特的文化精神核心。找到了魂，項目的精氣神才能清晰。并且才能在萬(wàn)千小鎮中樹(shù)立自己獨特的旅游品牌形象。換一句話(huà)說(shuō)，這個(gè)魂就是小鎮的文化圖騰、精神向心力，是小鎮最重要的旅游吸引核。如果這個(gè)文化之魂正好與市場(chǎng)的大勢能夠契合，這個(gè)小鎮項目基本上可以確定建成后的市場(chǎng)成功。確定整個(gè)項目的靈魂后，一切后續工作都要圍繞這個(gè)核心點(diǎn)進(jìn)行展開(kāi)延伸，包括建筑設計，景觀(guān)打造，商業(yè)業(yè)態(tài)呈現，活動(dòng)舉辦等，都是為了充分呈現這個(gè)文化主題，這個(gè)精神內涵，而不是一盤(pán)散沙的堆砌。2、健身——充分立足本地的特色產(chǎn)業(yè)，為小鎮注入強大產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)很多文旅小鎮，不論是歷史遺存的小鎮還是新建小鎮，一般都有各種各樣的資源，如果對這些資源進(jìn)行充分挖掘，合理嫁接，利用旅游帶來(lái)的消費力，發(fā)揮其產(chǎn)業(yè)效應，對該項目乃至本地的經(jīng)濟發(fā)展往往有引爆作用。比如有的地方環(huán)境好、適合養生，有的地方漁業(yè)資源豐富，有的地方美食豐富等等，這些都可以通過(guò)文旅小鎮為其提供平臺功能，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的深化，形成產(chǎn)、供、銷(xiāo)、研發(fā)一體化。而文旅小鎮也通過(guò)特色產(chǎn)業(yè)形成自身特色的文旅功能價(jià)值，在市場(chǎng)競爭中處于優(yōu)勢地位，也強力支撐整個(gè)項目的可持續的發(fā)展。3、布點(diǎn)——規劃適宜市場(chǎng)的小鎮旅游產(chǎn)品體系，引爆旅游市場(chǎng)根據旅游小鎮的市場(chǎng)客群定位，規劃相應的層次化確定旅游產(chǎn)品的結構，如哪些是面向度假客群，哪些是面向休閑客群，哪些是面向觀(guān)光客群；確定核心旅游產(chǎn)品、引爆性的旅游產(chǎn)品；針對不同的產(chǎn)品體系、不同的游覽主題和不同的客群、不同的游覽時(shí)間確定不同的游線(xiàn)等。延伸一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，布點(diǎn)還包括景觀(guān)設置、廣場(chǎng)游憩點(diǎn)設置、街道尺度、以及后面展開(kāi)的業(yè)態(tài)布局等等。在規劃定位前期這些都必須要全盤(pán)考慮清楚，了然于胸。以此指導后續的建筑規劃、景觀(guān)設計、建設等，這些方面本篇不做詳細展開(kāi)。從商業(yè)業(yè)態(tài)定位來(lái)看，其中有以下八個(gè)方面要注意。1、文旅小鎮業(yè)態(tài)調整改造的背后是深刻的社會(huì )變革古鎮、古村在中國新興城鎮化浪潮的推動(dòng)下，迎來(lái)了一波巨大的變革。不僅僅是傳統建筑空間、商業(yè)業(yè)態(tài)的變革，更是其內在的生活方式、消費方式的變革、乃至傳統文化基因潛移默化的質(zhì)變。如果只是僅僅就業(yè)態(tài)而業(yè)態(tài)，那注定這個(gè)小鎮的商業(yè)是膚淺的，并可能造成業(yè)態(tài)定位的偏離。2、游客需求層次的提升，需要文旅業(yè)態(tài)同步提升近20來(lái)年旅游的大發(fā)展，已經(jīng)從原有的觀(guān)光旅游逐步向休閑和度假游轉型，但轉型期觀(guān)光、休閑和度假不同需求的旅游形態(tài)將會(huì )在一段時(shí)間內存在，并且不同區域的文旅小鎮項目會(huì )在旅游需求層面方面的側重點(diǎn)還會(huì )不同，不同的旅游需求層次所對應服務(wù)的旅游業(yè)態(tài)是不同的，在此背景下，不僅原來(lái)很著(zhù)名的古鎮古村業(yè)態(tài)需要進(jìn)行提升，改造，一些新邁入開(kāi)發(fā)的小鎮項目也將更加復雜。3、移動(dòng)社會(huì )、智慧社會(huì )的到來(lái)帶來(lái)文旅業(yè)態(tài)的改變移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，已經(jīng)打破了城市辦公人員固定辦公的工作形態(tài)和地域界限，可以隨時(shí)隨地辦公與他人開(kāi)展工作合作。旅游? ??鎮因為其濃厚的文化環(huán)境和優(yōu)美的自然環(huán)境，可以引來(lái)很多大城市的人群前來(lái)創(chuàng )業(yè)辦公、邊度假邊辦公。這些會(huì )促使對住宿以及休閑娛樂(lè )業(yè)態(tài)需求的提升，而移動(dòng)時(shí)代網(wǎng)絡(luò )購物的方便，也會(huì )造成對單調零售業(yè)態(tài)需求的減少，對體驗型零售業(yè)態(tài)的增加。4、旅游業(yè)態(tài)和城鎮化業(yè)態(tài)的融合旅游小鎮配套設施無(wú)論是從種類(lèi)還是數量，都高于普通小城鎮的標準，因此服務(wù)設施指標的選取不能完全按照《鎮規劃標準》確定，要綜合考慮常住人口和流動(dòng)人口（包括旅游人口及因旅游發(fā)展吸納的外來(lái)就業(yè)人口等），進(jìn)行科學(xué)的計算。旅游小鎮生態(tài)為基，小鎮旅游人口的確定要充分考慮到小鎮的生態(tài)承載能力，旅游設施的配置科學(xué)合理，適當留有余量，杜絕浪費。并且從實(shí)際的眾多案例來(lái)看，文旅商業(yè)業(yè)態(tài)的面積不宜過(guò)大，要根據游客量的消費結構進(jìn)行縝密核算，才比較合理的結果，目前存在的一個(gè)普遍問(wèn)題是小鎮業(yè)態(tài)面積往往過(guò)大，其后果就是在運營(yíng)中產(chǎn)生很多空鋪，死鋪。5、傳統旅游六大要素的提升長(cháng)期以來(lái)，旅游業(yè)已經(jīng)形成了基于旅游服務(wù)的“吃、住、行、游、娛、購”六大要素，文旅小鎮的商業(yè)業(yè)態(tài)也基本是按照這幾個(gè)方面進(jìn)行構建的，但是隨著(zhù)旅游市場(chǎng)的變化，一些創(chuàng )新的業(yè)態(tài)開(kāi)始呈現，或者說(shuō)需要對原來(lái)的六大要素進(jìn)行重新創(chuàng )新性認識和闡釋。比如從原來(lái)簡(jiǎn)單的吃飽、睡著(zhù)，購物等變成對當地美食文化、居住文化、當地手作文化的深度體驗。這對業(yè)態(tài)定位的面積、量級等都會(huì )產(chǎn)生重要的改變。6、文旅小鎮的商業(yè)是文化風(fēng)景未來(lái)的文旅小鎮的商業(yè)設施除了承擔基本的吃飯、購物、住宿功能，還承擔文化展示、文化體驗、互動(dòng)交流、游覽體驗等復合的功能。每一個(gè)店鋪，都是一個(gè)風(fēng)景點(diǎn)，每一個(gè)店鋪都是文化體驗點(diǎn)，純碎的商業(yè)功能會(huì )弱化，旅游價(jià)值和文化價(jià)值逐步凸顯，讓游客在閑逛中產(chǎn)生消費欲望，在歡樂(lè )中產(chǎn)生消費行為，這是更高一個(gè)層次的文旅商業(yè)業(yè)態(tài)。當然，這些會(huì )對前期招商、商戶(hù)的引進(jìn)培育、商業(yè)的運營(yíng)要求很高。7、文旅小鎮的商業(yè)業(yè)態(tài)招商需要具有“個(gè)性”的商戶(hù)文旅小鎮的商業(yè)招商對象不是普通的商戶(hù)，甚至不是連鎖的商戶(hù)。除了立足本地化之外，還要招一些對吃、住、購、娛、文等有特殊研究和追求的“發(fā)燒友”。特別是有文化情懷的發(fā)燒友，最好是在某一行業(yè)有一定影響力，比如可以讓一些文化人過(guò)來(lái)開(kāi)茶館、開(kāi)特色客棧，讓著(zhù)名的烹飪師傅過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)文化餐館等等。特色化招商、不走尋常路的招商這就是未來(lái)文旅小鎮的招商趨勢之一，也是考驗一個(gè)文旅商運營(yíng)服務(wù)商服務(wù)能力的重要標準。8、文旅小鎮的商業(yè)業(yè)態(tài)需要考慮旅游淡旺季、周末與工作日等特性旅游商業(yè)的一大特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)的季節性，即有明顯的淡旺季之分。季節性是大多數旅游地的典型特征，旺季欣欣向榮，淡季門(mén)可羅雀。中國大部分景區，冬季的幾個(gè)月，幾乎無(wú)游客來(lái)訪(fǎng)，商鋪開(kāi)業(yè)率不足50%。這就要求旅游產(chǎn)品的設置和后期運營(yíng)盡量延長(cháng)旅游旺季，并設置可行的四季旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)。還有一個(gè)顯著(zhù)的問(wèn)題是周末人氣很旺，周一到周四人氣不濟，怎么辦？這些問(wèn)題都需要從業(yè)態(tài)規劃定位就開(kāi)始研究設置能夠吸引游客淡季旅游的旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)，并且在商業(yè)業(yè)態(tài)中如何呈現落地，這樣就把商業(yè)業(yè)態(tài)——旅游產(chǎn)品體系——旅游淡旺季一條線(xiàn)的進(jìn)行整體解決。文旅小鎮及文旅商業(yè)業(yè)態(tài)的規劃定位是一個(gè)復合型的，系統性的工作，也是很有意思的事情。涵蓋旅游、文化、商業(yè)、地產(chǎn)，涉及到旅游產(chǎn)品、旅游線(xiàn)路、旅游活動(dòng)，包括美食、酒店、民俗、活動(dòng)等豐富內容 。文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的七大經(jīng)典模式一、“高爾夫莊園”模式實(shí)踐表明，將生地變成熟地的最佳辦法，就是建設高爾夫球場(chǎng)，其對于休閑地產(chǎn)的帶動(dòng)作用極其明顯，除了球場(chǎng)本身?yè)碛袠O好的景觀(guān)資源外，更為主要的原因是高爾夫球場(chǎng)是重要的高端政務(wù)商務(wù)休閑交流的平臺，能夠引發(fā)高端休閑人群的聚集，凸顯品質(zhì)性，從而帶動(dòng)了休閑地產(chǎn)的價(jià)值提升，并為休閑地產(chǎn)的銷(xiāo)售創(chuàng )造優(yōu)越基礎，國內形成了以觀(guān)瀾湖高爾夫、富春山居高爾夫、春城高爾夫為代表的多個(gè)經(jīng)典案例。由于地塊規模與政策壓力的限制，高爾夫莊園模式未來(lái)的趨勢，已經(jīng)不再是球場(chǎng)規模的比拼，而在于主題化的創(chuàng )新，即賦予球場(chǎng)一種獨特的文化主題，并圍繞這一主題營(yíng)造一種獨特的景觀(guān)意境，使球場(chǎng)不僅具有一般的功能與景觀(guān)，更有不可復制的特色文化內涵，其吸引力與競爭力必定超越常規球場(chǎng)，從而為休閑地產(chǎn)創(chuàng )造更大的附加值，如富春山居高爾夫以黃公望的《富春山居圖》為意境打造藍本，形成了國內少有的文化型高爾夫，在亞洲市場(chǎng)也頗負盛名。二、“溫泉會(huì )都”模式溫泉，是最具帶動(dòng)力的休閑引擎，已經(jīng)成為全國休閑開(kāi)發(fā)的超級熱門(mén)，它對休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有突出的作用?！耙蕴厣珳厝煯a(chǎn)品為吸引，以會(huì )議度假酒店為核心，帶動(dòng)先售后租的溫泉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的“溫泉會(huì )都”模式在市場(chǎng)取得了巨大的成功。其原因有三：一是溫泉本身具有養生與休閑的雙重特性，可以提升地產(chǎn)的附加值；二是溫泉可以解決酒店經(jīng)營(yíng)的冬季問(wèn)題，并對會(huì )議經(jīng)營(yíng)有極大帶動(dòng)作用；三是如果有觀(guān)光景區在周邊，則可以成為休閑消費的核心平臺。三、“文化度假酒店綜合體”模式悅榕莊酒店、安縵酒店在中國市場(chǎng)上取得了巨大的成功，并且正以穩健的速度持續擴張。究竟是什么原因讓它們如此受青睞？文化的魅力！以生態(tài)別墅或古村落為載體，強調與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時(shí)尚度假的奢華體驗，這種低調的奢華獲得了世界范圍內許多高端休閑人群的極大認可，造就了一批忠實(shí)的“全球粉絲”。盡管這兩家酒店的重點(diǎn)不在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但綠維創(chuàng )景認為，這些具有鮮明文化主題的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低調奢華的特色性、其時(shí)尚浪漫的品質(zhì)性，一定對休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有著(zhù)突出的帶動(dòng)作用。四、“休閑Mall”模式通過(guò)將品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、家電商場(chǎng)、大型電影院、量販KTV等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng )造一個(gè)獨具吸引力的區域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動(dòng)寫(xiě)字樓和住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，此種模式稱(chēng)之為城市中心區休閑地產(chǎn)模式。這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區的地塊，如萬(wàn)達廣場(chǎng)。五、“主題文化小鎮”模式主題文化小鎮，主要是古鎮、古街區，或者新打造的小鎮。其核心是創(chuàng )造出符合市場(chǎng)需求、凸顯獨特主題風(fēng)情的文化小鎮，以小鎮為載體，構建文化休閑平臺，提升吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)小鎮外圍的休閑地產(chǎn)，如麗江大研古鎮、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮、成都芙蓉古鎮、楚雄彝人古鎮。這種模式，已經(jīng)成為很多古鎮進(jìn)行休閑化升級與城鎮化發(fā)展的主流途徑。六、“特色景區綜合體”模式這里所說(shuō)的特色景區，包括主題公園或休閑景區。主題公園帶動(dòng)模式，以華僑城和迪斯尼為代表，以游樂(lè )園帶動(dòng)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為業(yè)界經(jīng)典，但需要強大的開(kāi)發(fā)資金、品牌效應與運營(yíng)管理等多方位支持，進(jìn)入門(mén)檻較高，并非每一個(gè)企業(yè)都能夠操作。休閑景區帶動(dòng)模式，以安徽某木屋村度假區為代表，通過(guò)中國最大的珍? ?鄉土樹(shù)木園的打造，以木屋為特色，帶動(dòng)木屋休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，獲得了市場(chǎng)的青睞。此類(lèi)模式，以稀缺性資源的占有或者打造為前提，投入相對較大，然而一旦開(kāi)發(fā)成功，其開(kāi)發(fā)效益回報將會(huì )非?？捎^(guān)，并對城市總體休閑水準也是一個(gè)巨大提升。七、“多元休閑綜合體”模式除了以上幾種模式外，還有許多大型項目往往將幾種模式綜合起來(lái)，形成一個(gè)“多元休閑綜合體”模式。東部華僑城立足生態(tài)基礎，以多元文化為內涵，將特色景區、高爾夫球場(chǎng)、主題文化小鎮、溫泉水療SPA、文化度假酒店以及大型演繹項目綜合起來(lái)，構筑了一個(gè)綜合休閑的饕餮盛宴，最終有力帶動(dòng)休閑地產(chǎn)板塊——天麓大宅的開(kāi)發(fā)，使之成為南中國品質(zhì)最高、售價(jià)最高的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品之一。此模式是大型綜合性地產(chǎn)項目值得借鑒的重要模式。

項目定位

1）內部基礎分析：綜合分析內部基礎自然、人文產(chǎn)業(yè)資源，評估資源對項目支撐能力

2）外部環(huán)境分析：外部政策背景、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢；區域發(fā)展方向、經(jīng)濟發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域

3）案例分析：選擇并分析國內外相關(guān)成果及失敗案例，總結發(fā)展路徑及關(guān)鍵成功因素

實(shí)施方案

提高產(chǎn)業(yè)規模效益，創(chuàng )造經(jīng)濟價(jià)值，重點(diǎn)解決產(chǎn)業(yè)選擇、產(chǎn)業(yè)鏈延伸發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)聚集模式、產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展路徑與戰略，統籌基礎設施規劃、公共服務(wù)規劃、拆遷安置居住、新進(jìn)人口居住、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展等方面。以科學(xué)規劃為龍頭，實(shí)現經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境協(xié)調發(fā)展為目標，鄉村環(huán)境整治為抓手，結合生態(tài)學(xué)的科學(xué)原理，強調一人為本的規劃理念，保護鄉鎮環(huán)境，合理開(kāi)發(fā)資源、平衡生態(tài)。

遠景設計研究院按創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享發(fā)展理念，結合小鎮自身特質(zhì)，找準產(chǎn)業(yè)定位，科學(xué)進(jìn)行規劃，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊和生態(tài)稟賦，打造”產(chǎn)、城、人、問(wèn)“四位一體有機結合的重要功能平臺。在規劃建設上不沿用老思路、老辦法，不斷在探索中實(shí)踐、在創(chuàng )新中完善。

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